Modelo que reúne moradia, comércio, saúde, educação e lazer ganha espaço diante do avanço das cidades médias e muda a forma como incorporadoras escolhem onde construir

As comunidades planejadas concentraram 42% das vendas realizadas pelas 50 maiores operações desse tipo nos Estados Unidos em 2025 somente na Flórida, segundo a consultoria imobiliária RCLCO. The Villages liderou o ranking nacional, com 3.611 imóveis comercializados, seguida por Lakewood Ranch, que registrou 2.085 unidades. O desempenho mostra como projetos concebidos para combinar moradia, serviços, infraestrutura e lazer passaram a ocupar uma posição central na expansão imobiliária americana.

Para Thiago Davila, investidor e incorporador imobiliário da Davila Finance o avanço desse modelo está ligado a uma mudança na forma como as empresas analisam o potencial de uma região. Em vez de começar pela disponibilidade de um terreno, incorporadoras observam crescimento populacional, geração de empregos, mobilidade, escolas, atendimento médico, comércio e capacidade de atrair novos moradores.

“A decisão deixou de estar concentrada apenas no imóvel. Antes de iniciar um projeto, é preciso entender como as pessoas viverão naquela região, quais serviços estarão disponíveis e se haverá demanda para sustentar o desenvolvimento ao longo dos anos. Uma comunidade se fortalece quando diferentes necessidades da vida cotidiana são resolvidas dentro de uma mesma área”, afirma.

O movimento coincide com o avanço das cidades de médio porte e das áreas localizadas nos arredores dos grandes centros. Dados divulgados pelo U.S. Census Bureau em maio de 2026 mostram que essas cidades mantiveram ritmo de crescimento mais estável entre 2024 e 2025, enquanto os maiores municípios americanos enfrentaram desaceleração mais intensa. No Sul do país, as localidades com população entre 5 mil e 49.999 habitantes cresceram, em média, 1,2% no período.

A expansão demográfica cria demanda por novas moradias, mas também exige escolas, hospitais, áreas comerciais, parques, restaurantes e alternativas de mobilidade. Nas comunidades planejadas, essa infraestrutura começa a ser definida antes da ocupação completa, o que permite coordenar diferentes etapas do crescimento urbano.

The Villages é um dos exemplos mais conhecidos. A comunidade da região central da Flórida reúne mais de 70 mil residências e 150 mil moradores em uma área de aproximadamente 147 quilômetros quadrados. O projeto integra centros comerciais, atendimento médico, campos de golfe, espaços esportivos e três praças centrais com gastronomia e entretenimento, conectados por uma rede de vias utilizadas por carrinhos elétricos.

Lakewood Ranch, na região de Sarasota, segue uma proposta multigeracional e permanece entre os projetos residenciais com maior volume de vendas do país. Já Babcock Ranch, em Punta Gorda, alcançou 1.066 comercializações em 2025, avanço de 34% em relação ao ano anterior. O crescimento de diferentes formatos mostra que não existe um único perfil de comunidade planejada, mas uma estratégia comum de integrar habitação e infraestrutura.

Para Leandro Sobrinho, investidor imobiliário e cofundador da Davila Finance, esses projetos reduziram a dependência dos endereços tradicionalmente valorizados. Para ele, novas centralidades conseguem atrair capital quando combinam expansão populacional, serviços e planejamento de longo prazo.

“O endereço consolidado continua relevante, mas deixou de ser a única referência. Quando uma região recebe infraestrutura, empresas, educação, saúde e opções de lazer, ela começa a criar sua própria demanda. O investidor precisa compreender essa transformação antes de analisar apenas a planta ou o preço de uma residência”, explica.

A dimensão financeira também ajuda a mostrar a complexidade desses empreendimentos. Levantamento da RCLCO divulgado em 2026 aponta que 88% das vendas das 50 comunidades planejadas mais comercializadas em 2025 ocorreram em projetos inseridos em distritos especiais de tributação. Esses mecanismos ajudam a financiar obras públicas e estruturas necessárias para viabilizar áreas residenciais de grande porte.

Embora o Signature by Davila Homes tenha uma escala diferente das grandes comunidades citadas no ranking, a escolha de sua localização segue a lógica de observar o que existe além dos limites do empreendimento. Formado por apenas sete residências personalizadas, o projeto está no corredor Golden Oak, na região de Orlando, próximo a clubes privados de golfe, escolas, resorts, restaurantes e às 13 lagoas interligadas que formam a Butler Chain of Lakes. A proposta não é criar uma cidade autossuficiente, mas inserir um núcleo residencial de baixa densidade em uma área que já concentra serviços e experiências.

Segundo Thiago, essa leitura do entorno deve se tornar ainda mais relevante nos próximos ciclos imobiliários. “Nem todo empreendimento precisa reunir todos os serviços dentro de seus limites. O ponto central é compreender como ele se conecta à região. Em projetos maiores, essa infraestrutura pode ser construída internamente. Em propostas exclusivas, ela pode estar ao redor, desde que a localização ofereça acesso consistente ao que sustenta a vida dos moradores”, ressalta.

A consolidação das comunidades planejadas mostra que a expansão imobiliária americana deixou de depender apenas do crescimento espontâneo das cidades. Incorporadoras passaram a participar da criação de novos polos urbanos ou a identificar áreas onde essa transformação já está em curso. Nesse processo, o valor de um imóvel tende a ser determinado não somente pelo que existe dentro de suas paredes, mas pela capacidade da região de oferecer moradia, serviços e atividade econômica de forma integrada.

 

Sobre a Davila Finance

A Davila Finance é uma empresa investidora e administradora de empreendimentos imobiliários na região central da Flórida. Com uma equipe que acumula experiência de décadas combinada em investimentos imobiliários, a empresa está bem posicionada para guiar projetos e receber investidores dentro de seu portfólio. Fundada com base em expertise em Corporate & Investment Banking, Finanças Estruturadas e empréstimos para construção, a Davila Finance se orgulha de construir relacionamentos de longo prazo com seus clientes. Para mais informações, acesse https://davilafinance.com.

 

Sobre Leandro Sobrinho

É co-fundador e sócio da Davila Finance, onde concentra seus esforços como investidor e Real Estate Developer. O empresário possui mais de 18 anos de experiência, atuando como empreendedor, sócio e administrador de mais de 40 empresas em setores diversos ao longo de sua carreira. Especialista em estruturar empresas e avaliar oportunidades, construiu uma trajetória baseada na confiança e na comunicação transparente com sócios, fornecedores e investidores. Além disso, é membro do conselho de empresas no Brasil e nos EUA, dedicando-se a otimizar a gestão com foco no melhor aproveitamento de oportunidades e no ciclo contínuo de novos investimentos. Para mais informações, acesse  https://www.linkedin.com/in/leandro-otavio-sobrinho-90980b165/

 

Sobre Thiago Davila

Thiago Davila é empreendedor do setor imobiliário com mais de 20 anos de experiência em desenvolvimento, estruturação e administração de projetos residenciais e comerciais. Atua principalmente no mercado da Flórida, com foco em eficiência operacional, geração de fluxo de caixa e visão estratégica de longo prazo. É reconhecido por analisar tendências do real estate sob a ótica do investidor, com atenção a fundamentos econômicos, políticas pró-negócios e dinâmica de demanda imobiliária.


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